3년 전 줄어든 착공의 청구서… 전세난 키운 공급절벽

서울 아파트 전셋값이 지난해보다 5배 넘는 상승률을 기록하며 전세난 우려가 커지고 있다. 성북·노원 등 실수요 지역을 중심으로 전셋값이 오르는 가운데 정부는 최근 전월세 시장 불안의 배경으로 과거 공급 부족을 지목한다. 3년 전 줄어든 착공의 영향이 최근 입주 물량 감소로 이어지는 데다 올해도 착공 실적이 감소세를 보이면서 공급 공백이 당분간 이어질 것이라는 전망이다.

14일 한국부동산원에 따르면 올해 서울 아파트 전셋값은 이달 8일 기준 누적 4.11% 올랐다. 지난해 같은 시점(0.73%)보다 상승 폭이 크게 확대됐다. 지역별로는 성북구가 6.65%로 가장 높은 상승률을 기록했고 노원구(6.05%), 광진구(5.85%), 성동구(5.73%) 등이 뒤를 이었다. 학군과 교통 여건이 좋은 실수요 지역을 중심으로 전세 수요가 몰리면서 지역별 수급 불균형도 심화하는 모습이다.

국토교통부는 최근 전월세 시장 불안의 배경 중 하나로 2022~2024년 아파트 착공 감소를 지목하고 있다. 아파트는 착공 이후 실제 입주까지 통상 2~3년 이상의 시간이 걸리는 만큼 당시 공급 부진이 최근 입주 물량 감소로 이어졌다는 설명이다.

실제 서울 아파트 착공 물량은 10년 평균 4만가구 수준이었지만 2023년 2만7000가구, 2024년 2만2000가구, 2025년 2만7000가구에 머물렀다. 수도권도 10년 평균 18만5000가구에 비해 최근 3년간 10만~15만가구 수준으로 감소했다. 국토부는 이 같은 영향으로 서울은 2026~2027년, 수도권은 2025~2027년 입주 물량 감소가 이어질 것으로 전망하고 있다.

문제는 공급 기반이 아직 뚜렷하게 회복되지 못하고 있다는 점이다. 국토부 주택통계에 따르면 올해 1~4월 서울 주택 착공은 7023가구로 전년 동기 대비 16.0% 감소했다. 수도권 전체 착공은 3만7170가구로 3.1% 증가했지만 지역별 편차가 큰 상황이다.

실제 입주 물량을 보여주는 준공 실적도 감소세다. 올해 1~4월 서울 준공 물량은 1만1197가구로 전년 동기 대비 41.3% 감소했다. 수도권 역시 3만7084가구로 41.0% 줄었다. 공급 감소가 통계상 수치에 그치지 않고 실제 시장에 반영되는 국면에 접어들었다는 평가가 나온다.

2022년 이후 이어진 건설경기 침체도 공급 감소의 배경으로 꼽힌다. 러시아·우크라이나 전쟁 이후 철근과 시멘트 등 원자재 가격이 급등했고 공사비 부담도 크게 늘었다. 여기에 고금리와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색까지 겹치면서 사업성이 악화했고 민간 사업장들은 착공과 분양 일정을 잇달아 늦췄다.

정부도 공급 기반 확충에 속도를 내고 있다. 한국토지주택공사(LH)를 통한 든든전세주택과 신축 매입임대 확대 등을 추진하며 공공이 전월세 시장의 안전판 역할을 맡도록 한다는 계획이다.

한 주택업계 관계자는 "현재 전세시장 불안은 수년 전 줄어든 착공의 영향이 뒤늦게 나타난 결과"라며 "건설 경기 침체와 금융비용 부담, 대외 불확실성이 이어지는 상황에서 공급 기반 회복이 늦어질 경우 비슷한 공급 공백이 반복될 가능성을 배제하기 어렵다"고 말했다.