[챗집피티]'일몰 위기' 놓였던 방배신삼호, 래미안 품고 재건축 본궤도

[방배신삼호아파트 재건축정비사업편]

도시가 변화하고 있습니다. 낡은 건물과 위험한 다리, 들쭉날쭉한 마을이 정비사업으로 다시 움직이기 시작했습니다. '챗집피티'는 이 변화의 한복판을 기록하고 공유합니다. 도시정비사업과 부동산의 '현재'를 쉽고 정확하게 풀어내기 위한 시도로 서울과 수도권 주요 재건축·재개발 구역들의 히스토리와 이슈, 추진 상황, 시장 반응까지 한 번에 정리해 드립니다.

정비구역 해제 위기까지 내몰렸던 서울 서초구 방배신삼호 재건축 사업이 정상 궤도에 올라섰다. 시공사 선정 무산과 조합 내홍으로 사업이 지연됐지만 최근 삼성물산을 시공사로 확정하면서 사업 추진 동력을 확보했다.

방배신삼호 재건축은 서초구 방배동 725번지 일대 4만4106㎡ 부지에 지하 5층~지상 41층, 7개 동, 총 928가구를 조성하는 사업이다. 공사비는 6538억원 규모로 삼성물산은 단지명으로 '래미안 르페리움'을 제안했다.

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시공사 유찰·내부 갈등·정비구역 해제 위기…사업 정상화 '분수령'

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방배신삼호는 서울시 서초구 방배로에 1983년 준공된 삼호4차 아파트다. 총 481가구로 중형 단지에 강남권 핵심 입지에도 불구하고 시공사 선정 과정에서 이례적인 난항을 겪었다. 경쟁입찰이 점쳐졌으나 입찰을 검토했던 대형사들이 막판 불참하면서다.

2016년 정비구역 지정, 2019년 조합설립인가 이후 사업에 속도가 붙는 듯 했지만 2025년 1차 시공사 선정 과정에서 HDC현대산업개발(현 HDC아이파크)이 단독 참여하면서 유찰됐다. 재입찰 과정에서도 경쟁 구도가 형성되지 못하고 수의계약으로 전환했다. 이후 HDC현산이 우선협상대상자로 지정됐다. 그러나 조합원 투표 결과 410표 중 228표의 반대표가 나오면서 최종 선정 자체가 무산됐다.

여기에 같은 해 6월 조합장 및 이사 해임 사태가 발생하면서 일정이 전면 흔들렸다. 조합 내 권력 구조 재편과 함께 사업 방향을 둘러싼 갈등이 격화되며 추진 동력이 급격히 약화됐다.

당시 방배신삼호는 2022년 한 차례 일몰제 유예를 받은 상태였다. 일몰제는 조합설립인가 이후 일정 기간 내 사업시행계획인가를 신청하지 못할 경우 정비구역 해제 절차가 진행될 수 있도록 한 제도다. 원칙적으로 추가 연장은 어렵기 때문에 일몰 기한이 다가오면서 사업 존폐 여부에 시장의 관심이 집중됐다.

정비구역이 해제되면 용도지역 변경, 용적률·건폐율 완화, 고층 설계 등 정비계획의 혜택이 무효화되고 재정비촉진지구 지정 단계부터 다시 시작해야 하기 때문에 수년 이상 사업이 지연될 수 있다.

결국 조합은 사업 정상화를 최우선 과제로 판단하고 삼성물산을 시공사로 확정했다. 이로써 방배신삼호는 정비사업 해제 가능성까지 거론되던 위기 국면에서 벗어나게 됐다.

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강남 접근성·학군 갖춘 입지 경쟁력

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방배신삼호는 전통적인 강남권 주거 선호 요소를 고루 갖춘 입지로 평가된다. 특히 교통 측면에서는 지하철 2호선 방배역과 4호선 사당역을 이용할 수 있고 남부순환로와 동작대로를 통해 강남 및 주요 업무지구 접근성이 우수하다.

생활 인프라 측면에서는 강남권 상업시설과 의료·문화시설 이용이 용이하고 사당·이수 상권과 반포 생활권을 동시에 누릴 수 있는 점이 강점으로 꼽힌다. 강남권 생활 인프라 접근성이 결합하면서 실거주 선호도 높은 지역으로 평가된다.

상대적으로 저밀도 주거지 환경을 갖추고 있어 정주 여건도 양호한 편이다. 특히 강남 핵심 지역 대비 상대적으로 쾌적한 주거 환경을 유지하고 있다는 점은 중장기 거주 수요를 끌어들이는 요인이다.

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'대형' 평형 중심 '희소성', 가격 방어력 핵심 축

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향후 미래가치 측면에서는 세 가지 상승 동력이 주목된다. 우선 삼성물산 '래미안' 브랜드 적용에 따른 프리미엄 형성이 기대된다. 방배동 일대에서 진행 중인 다수의 재건축 사업과 맞물려 지역 전체 주거 환경이 상향되는 효과도 예상된다. 또한 자산가 중심의 '똘똘한 한 채' 선호가 지속되는 가운데 대형·고급 주거에 대한 수요가 유지될 가능성이 높다는 점도 긍정적인 요소다.

가격 측면에서도 방배신삼호는 이미 강남권 고가 주택군에 속한다. 대형 평형 기준 40억원대를 상회하는 거래가 이뤄지는 등 자산가 중심 수요가 형성돼 있다. 최근 재건축 시장이 중소형 위주로 재편되는 흐름과 달리 대형 평형 중심 단지는 공급 자체가 제한적이기 때문에 희소성이 부각될 가능성이 크다. 이는 향후 경기 변동 국면에서도 가격 하방 경직성을 확보하는 요인으로 작용할 수 있다.

업계에서는 대형 평형 중심 구성과 삼성물산 브랜드가 결합하면서 향후 분양가 및 시세에서 프리미엄이 형성될 가능성이 높다고 보고 있다.

다만 공사비 추가 상승 가능성과 분양가 규제, 고가 주택 시장의 변동성 등은 여전히 변수로 남아 있다. 특히 대형 평형 중심 구조는 시장 하락기에는 거래 유동성이 둔화할 수 있다는 점에서 단기적인 가격 변동성에 노출될 가능성도 있다.

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정비사업 밀집 효과…방배 클러스터 형성 기대감

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방배신삼호는 강남권 재건축 시장에서 '지연 리스크를 털어낸 고급 대형 단지'로 자리매김하며 향후 방배동 일대 정비사업 흐름에도 영향을 미칠 것으로 전망된다.

방배동 일대는 현재 강남권 내에서도 재건축이 동시다발적으로 진행되는 대표적인 정비사업 밀집 지역이다. 방배신삼호 외에도 다수 사업장이 추진 중이거나 사업 단계에 올라 있다. 대표적으로 방배5구역은 방배동 내 최대 규모 재건축 사업 중 하나로 꼽히며 현대건설의 하이엔드 브랜드 '디에이치'가 적용된 대단지로 조성되고 있다. 이미 착공 단계에 진입하며 사업 속도가 빠르게 진행되고 있다. 인접한 방배6구역 역시 대규모 정비사업으로 추진되고 있으며 일부 절차 지연에도 불구하고 중장기적으로 상당한 공급 물량을 형성할 가능성이 높다.

이 밖에도 방배13구역과 방배14구역 등 다수 구역이 재건축 또는 재개발 단계에 들어서며 사업 검토 및 인허가 절차가 진행 중이다. 이들 구역은 상대적으로 초기 단계이지만 방배동 전반의 주거 환경 개선과 맞물려 향후 개발 잠재력이 높은 지역으로 꼽힌다. 방배신삼호는 주변 재건축 사업과의 연계 효과를 바탕으로 단지 가치뿐 아니라 방배동 주거벨트의 가치 상승 수혜도 기대된다는 평가다.