텅 빈 지방 상가, 안 팔리는 물류센터…"PF 구조조정 늦어질 수도"

[금융안정보고서]

국내 상업용 부동산 시장이 장기 침체를 이어가는 가운데 상가와 물류센터를 중심으로 부진이 심화되고 있는 것으로 나타났다. 특히 비은행권의 높은 연체율과 고(高)담보인정비율(LTV) 대출 비중이 맞물리면서 상업용 부동산 시장 부진이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정을 늦출 수 있다는 우려가 제기됐다.

한국은행이 24일 발표한 '2026년 상반기 금융안정보고서'에 따르면 상업용 부동산 거래는 2022년 이후 전반적인 부진이 이어지는 가운데 유형별 차별화가 심화되고 있다.

업무시설 거래는 최근 소폭 회복된 반면 상가와 창고시설 거래량은 2020년 이후 최저 수준까지 떨어졌다. 가격 흐름도 엇갈렸다. 업무시설 가격은 2022~2025년 연평균 12.2% 상승했지만 상가는 같은 기간 2.6% 오르는 데 그쳤고 창고시설은 오히려 8.1% 하락했다.

지역별로는 비수도권 상가와 수도권 일부 물류센터의 부진이 두드러졌다. 올해 1분기 말 기준 비수도권 오피스 공실률은 16.3%로 수도권(6.5%)의 2.5배를 웃돌았다. 상가 공실률도 지방 자영업 경기 부진의 영향으로 높아지는 가운데 세종(27.0%)과 충북(20.3%) 등 비수도권 지역의 공실 문제가 심각한 것으로 나타났다.

물류센터는 공급 감소 영향으로 전반적인 공실률이 개선되는 흐름을 보였지만 수도권 서북권 등 일부 지역에서는 공실률이 20%를 웃도는 등 부진이 지속됐다.

상업용 부동산 담보대출 증가세도 둔화됐다. 은행권 대출 잔액은 2022년 말 476조7000억원에서 지난해 말 565조1000억원으로 늘었지만 비은행권 대출은 같은 기간 2조9000억원 감소했다.

문제는 비은행권의 건전성이다. 지난해 말 기준 상업용 부동산 담보대출 연체율은 은행이 0.28%에 그친 반면 상호금융은 6.32%, 저축은행은 9.08%에 달했다. 비은행권의 LTV 60% 초과 대출 비중도 50% 안팎에 달해 상업용 부동산 가격이 큰 폭으로 떨어질 경우 부실 위험이 확대될 가능성이 있는 것으로 분석됐다.

한은은 상업용 부동산 시장 회복이 지연될 경우 부실 사업장 정리가 늦어지면서 현재 진행 중인 PF 구조조정도 일부 차질을 빚을 수 있다고 우려했다. 지난해 말 기준 유의·부실우려 PF 사업장 가운데 수도권에서는 물류센터가 13.7%, 비수도권에서는 상가가 9.3%를 차지하는 등 상업용 부동산 관련 사업장 비중이 높은 수준을 보였다.

한은은 "상업용 부동산 시장 부진이 관련 익스포저를 보유한 금융기관의 건전성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 만큼 경영상황 변화에 대한 모니터링을 강화할 필요가 있다"며 "부동산 PF 구조조정이 원활하게 진행될 수 있도록 정책적 노력을 지속해야 한다"고 밝혔다.