[법] 재건축 정비사업에서 매도청구의 중요성(2)

재건축 사업의 사업시행자(조합, 신탁업자, 한국토지주택공사 등, 이하 '사업시행자')는 사업시행계획인가를 받으면 그 고시일부터 30일 이내에 사업시행자 지정(조합방식의 경우 조합설립) 미동의자에게 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하는 등 매도청구 절차를 진행하게 된다.

사업시행자는 사업시행계획인가 고시일부터 90일 이내에 재건축 조합설립에 동의한 토지등소유자(신탁방식과 공공방식의 경우에는 사업시행자 지정에 동의한 토지등소유자)에게 분양신청 통지를 하여야 한다. 조합설립에 동의한 자라 하더라도 분양신청기간에 분양신청을 하지 아니하면 분양신청기간 종료일 다음 날에 조합원 지위를 상실한다.

반대로 조합설립에 동의하지 않은 자라고 하더라도 매도청구소송이 진행 중이거나 매도청구소송이 확정되었더라도 아직 부동산 소유권이 사업시행자에게 이전되지 않았다면 정관 규정에 따라 분양신청 기간 내에 조합설립동의서를 제출하여 조합원 자격을 취득한 후 분양신청을 할 수 있다.

사업시행자는 분양신청을 하지 않거나, 분양신청을 했더라도 분양신청 기간 내에 적법하게 분양신청을 철회한 조합원, 투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한 규정에 해당하는 양수인, 투기과열지구 내 정비사업에서 도시정비법 제72조 제6항에 따라 일정 기간 분양신청이 제한되는 조합원을 상대로 매도청구 절차를 진행해야 한다.

사업시행자는 원칙적으로 관리처분계획인가 고시일 다음 날부터 90일 이내에 분양미신청자 등 현금청산자들과 손실보상에 관한 협의를 하여야 하나, 분양신청 기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수도 있다.

하급심 중에는 사업시행자가 아무런 협의 절차를 거치지 않은 채 곧바로 매도청구소송을 제기한 경우 매도청구를 기각한 사례도 존재하므로 사업시행자로서는 종전자산평가금액 또는 임의의 청산금액을 정하여 협의하는 것이 중요하다.

매도청구소송에서는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함된 가격으로 산정하여 해당 부동산의 매매대금을 정하는데, 이때 매매계약성립일, 즉 감정평가기준일이 특히 문제가 된다.

'분양신청기간 종료일 다음 날'을 매매계약성립일로 보는 견해와 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때, 즉 '매도청구소장이 송달된 시점'이라고 보는 견해가 대립한다. 부동산 가격이 상승기인 경우에는 소장 송달 시로 보는 견해가 현금청산자에게 보다 더 유리하다.

투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 승계 제한 규정에 위반한 양수인에 대하여 최근 대법원은 해당 조합원 소유 부동산을 양수한 시점을 감정평가 기준일로 보아야 한다고 판시한 바 있다.

위 대법원 판례에 따른다면 조합원 소유 부동산을 양수한 시점과 실제로 매도청구 소송이 진행되는 시점 사이에 상당한 시간이 도과한 경우에는 해당 양수인에게 가혹한 결과를 초래할 수 있다. 따라서 투기과열지구 내 조합원 지위를 양도·양수하려는 자는 사전에 승계가 가능한 예외사유에 해당하는지를 보다 더 면밀하게 검토해야 한다.

사업시행자는 적법한 절차에 따라 매도청구권을 행사하여 정비사업을 원활하게 추진하여야 하고, 매도청구 대상자 또한 정당한 보상을 받을 수 있도록 적극적으로 권리를 행사하여야 한다. 이를 위해서는 정비사업에 관한 풍부한 지식과 경험을 갖춘 법률전문가의 조력을 받는 것이 중요하다./글 유재벌 법무법인 센트로 변호사